Kupno mieszkania, domu w Finlandii – nasze doświadczenia

Ekspertem do spraw nieruchomości w Finlandii zdecydowanie nie jestem, ale ze względu na pytania, które czasem dostaję, postanowiłam zebrać moje doświadczenia i spróbować rzucić nieco światła na te sprawy.

Spis treści:

1. Słowo wstępu
2. Asunto-osakeyhtiö vs. kiinteistö
3. Pożyczka
4. Poszukiwania
5. Na co zwrócić uwagę
6. Negocjacje i oferty
7. Słowniczek

1. Słowo wstępu

Poniższy krótki przewodnik bazuje na naszych doświadczeniach i dotyka podstawowych spraw związanych z kupnem mieszkania czy domu w Finlandii. W żadnej mierze nie wyczerpuje tematu; ma na celu pomoc początkującym w uporządkowaniu w głowie całego procesu. Jako kupujący, mimo braku doświadczenia i nieznajomości języka, nigdy nie mieliśmy swojego pośrednika. Wszelkie wątpliwości czy pytania kierowaliśmy do pośredników sprzedających, którzy chętnie pomagają. Jeśli uważacie, że pominęłam jakąś ważną kwestię, macie inne doświadczenia lub pytania, dajcie znać w komentarzu.

2. Asunto-osakeyhtiö vs. kiinteistö

W Finlandii posiadać nieruchomość można na dwa sposoby. Dla nas, Polaków, ten system może być pewnym zaskoczeniem, dlatego temat rozwinę.

Pierwszy sposób posiadania to asunto-osakeyhtiö, co chyba moglibyśmy po polsku nazwać spółką mieszkaniową (asunto to mieszkanie, osake to akcja, a yhtiö to firma). Nie wiem, czy polskie wyrażenie „spółka mieszkaniowa” oddaje dobrze charakter tego podmiotu, więc na potrzeby tego wpisu będę używać fińskiego, krótkiego yhtiö. Yhtiö to najczęstsza forma posiadania nieruchomości w Finlandii i wbrew pozorom dotyczy nie tylko bloków (kerrostalo), ale również szeregowców (rivitalo), domów w zabudowie bliźniaczej (paritalo), a nierzadko również domów wolnostojących (erillistalo). Kupując lokal w yhtiö, tak naprawdę kupujmy akcje spółki, a nie bezpośrednio mieszkanie czy dom. Wspólnota właścicieli ponosi koszty utrzymania budynku/budynków, a zarząd spółki (hallitus) podejmuje decyzje dotyczące remontów. Zarząd składa się często z mieszkańców, którzy chcą w nim być. Mieszkańcy mogą też zatrudnić członka zarządu z zewnątrz lub w ogóle firmę, która w profesjonalny sposób zajmie się budynkiem czy budynkami. W yhtiö wszystko jest uregulowane, są ścisłe zasady, których trzeba przestrzegać, są zebrania i sporo papierkowej roboty. Asunto-osakeyhtiö przypomina nieco polską wspólnotę mieszkaniową, jednak w przypadku yhtiö, mieszkańcy są udziałowcami, a nie właścicielami i mają mniejszą swobodę decydowania, przede wszystkim o remontach. Na przykład jeśli zarząd zaplanuje wymianę drzwi wejściowych do mieszkań i zostanie to przegłosowane przez mieszkańców, drzwi zostaną wymienione. Mieszkańcy, którzy głosowali przeciwko, też będą mieć nowe drzwi i będą za nie płacić (często dodatkowo, poza czynszem). Dodam, że drzwi do wszystkich mieszkań czy domów będą pewnie takie same. Innym przykładem są wymiany rur w blokach, które wiążą się nie tylko z bardzo dużymi dodatkowymi kosztami dla mieszkańców, ale też przymusem tymczasowej wyprowadzki. Zarząd spółki posiada klucz lub klucze do wszystkich mieszkań i pomieszczeń, co jest dość praktyczne, ale może być też dla niektórych pewnym zaskoczeniem. My obecnie mieszkamy w znajdującym się w yhtiö domu szeregowym, a Bartek jest w zarządzie, więc jak macie jakieś pytania – dajcie znać.

Drugi sposób posiadania – kiinteistö – to nieruchomość gruntowa i oznacza bezpośrednią własność nieruchomości. Właściciel ma pełną kontrolę nad działką i domem (omakotitalo), ale też sam musi wszystko organizować – remonty, wywóz śmieci, śniegu i tak dalej.

Kupno domu na własność wiążę się z wyższym podatkiem od przeniesienia własności (varainsiirtovero). W przypadku kiinteistö jest to 4 %, natomiast w przypadku yhtiö 1.5 %.

Jako ciekawostkę dodam, że istnieje również opcja dożywotniego wynajmu, czyli asumisoikeus. Dosłownie oznacza to „prawo do zamieszkania”. Przeglądając oferty sprzedaży w internacie, możecie czasem natknąć się na ceny wyglądające, jakby zabrakło w nich jednego zera. Może to oznaczać właśnie „prawo do zamieszkania”, a nie zakup na własność. Ta suma to jednorazowa opłata wstępna wynosząca jakiś procent wartości mieszkania. Później co miesiąc płacicie opłatę eksploatacyjną (käyttövastike). Opłatę wstępną odzyskacie, gdy będziecie się wyprowadzać (może się zmienić w zależności od wartości mieszkania). Aby wynająć mieszkanie na zasadzie asumisoikeus, konieczne jest wcześniejsze uzyskanie numeru porządkowego. Numer ten jest wydawany przez Centrum Finansowania i Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus, ARA) i określa kolejność wnioskodawców ubiegających się o to samo mieszkanie.

3. Pożyczka

Zacznę od tego, że aby wziąć kredyt w Finlandii, trzeba mieć fińskie konto. Zresztą fińskie konto w praktyce jest niezbędne tak czy inaczej, bez niego na pewno natkniecie się na problemy z niektórymi opłatami, podatkami, zwrotami i tak dalej. Wracając do kredytu – jeśli musicie go wziąć, to polowanie na mieszkanie najlepiej jest zacząć od spraw z tym związanych. Nie tylko dowiecie się, czy w ogóle Was stać na wymarzone lokum, ale posiadając „obietnicę pożyczki”, będziecie przygotowani w razie znalezienia takowego. Jest to ważne, ponieważ sprzedający niekoniecznie będzie chciał czekać aż „skołujecie” kasę, gdy są inni chętni. W takich wypadkach możecie zaproponować, że wpłacicie mu pewien procent wartości mieszkania od razu (najczęściej do 10%), a resztę doślecie, gdy dostaniecie kredyt, ale czy sprzedający się na to zgodzi, to już inna sprawa. Żeby dostać jak najlepszą ofertę kredytową, najprawdopodobniej – niestety – musicie zrobić przebieżkę po bankach (internetową, telefoniczną albo nawet osobistą). My dostaliśmy „najlepszą” ofertę w jednym banku, w drugim nam dali nieco lepszą, wtedy w tym pierwszym dali nam jeszcze lepszą i tak dalej. Byliśmy w czterech bankach, przy czym jeden odpadł w przedbiegach, ponieważ negocjacje musiały być prowadzone po fińsku. Warunki to sprawa indywidualna i jak pewnie wiecie – zależna od wielu rzeczy, m.in. Waszej sytuacji finansowej, ryzyka, wkładu własnego, wielkości pożyczki i tak dalej. Na pewno warto się „targować”. Co fajne, umowy na czas określony nie stanowiły w naszym wypadku problemu. Gdy dostaniecie od banku satysfakcjonującą obietnicę pożyczki, wtedy jesteście gotowi na składanie ofert!

4. Poszukiwania

Najbardziej popularne strony internetowe z domami, działkami i mieszkaniami na sprzedaż to Oikotie i Etuovi. Gdy znajdziecie na stronie nieruchomość, która Was zainteresuje, możecie wysłać wiadomość do pośrednika (najczęściej sprzedający mają pośredników, chociaż zdarzają się wyjątki) i umówić się na oglądanie (esittely). Czasami na stronie możecie zobaczyć, że czas esittely jest już wyznaczony i wtedy wszyscy zainteresowani przychodzą o tej samej porze. Jeśli mieszkanie znajduje się w popularnej dzielnicy, może to być naprawdę dużo ludzi. Kolejnym krokiem będzie poproszenie pośrednika o wysłanie Wam dokumentów związanych z nieruchomością – jeśli lokal znajduje się w yhtiö, wtedy mogą to być wszelkiego rodzaju sprawozdania (np. finansowe), protokoły z zebrań, plany remontowe, certyfikaty (np. energetyczny) i tym podobne… Wszystko rzecz jasna po fińsku. Warto się z tym zapoznać, a w razie niejasności, pytać pośrednika.

5. Na co zwrócić uwagę?

Remonty. Te które były przeprowadzone i te planowane. Może się okazać, że za chwilę  będziecie musieli wyskoczyć z dodatkowych kilkunastu tysięcy euro, bo w yhtiö planowana jest – dajmy na to – renowacja systemu odwadniającego budynków.

Miesięczne opłaty. Czynsz, woda, prąd. Wysokość czynszu (vastike) może być naprawdę różna, ustala to dane yhtiö, a właściwie jego zarząd. Zawsze trzeba płacić hoitovastike (opłata eksploatacyjna), a czasem też wymagane są dodatkowe opłaty np. związane z zaciągniętą przez yhtiö pożyczką (rahoitusvastike). Jeśli ziemia, na której znajduje się nieruchomość nie należy do yhtiö, tylko jest dzierżawiona, wtedy trzeba płacić tontin vuokravastike (opłata za dzierżawę). W takim wypadku cena przy zakupie lokalu (akcji) jest niższa, co może być plusem, ale miesięczne koszty są wyższe. Czasami istnieje możliwość wykupienia swojego udziału w gruncie. Prąd zazwyczaj nie jest wliczony w czynsz, sami musicie zorganizować sobie dostawcę i przesył, a jeśli dom jest ogrzewany prądem, oznacza to dodatkowe kilkaset euro na miesiąc. Lepszym rozwiązaniem może być sieć ciepłownicza (kaukolämpö) – opłaty za ogrzewanie są niższe i zazwyczaj wliczone w czynsz. Opłata za wodę (vesimaksu) zależy od ilości osób mieszkającym w danym lokalu. Inne możliwe dodatkowe opłaty to na przykład opłata za miejsce parkingowe czy saunę w bloku.

Długi. Nawiązując do poprzedniego punktu, dodam, że oferty nieruchomości zawierają dwie ceny. Pierwsza to myyntihinta, czyli realna cena sprzedaży (tyle, ile zapłacicie sprzedającemu). Druga to velaton hinta, czyli cena bez długów (pełna wartość nieruchomości). Te ceny mogą być różne szczególnie w przypadku lokali w yhtiö. System ten wprowadzono, żeby kupujący miał pełną jasność sytuacji zadłużenia.

Ogrzewanie i klasa energetyczna budynku. Jeśli budynek ogrzewany jest prądem, to warto sprawdzić, czy ma jakieś dodatkowe rozwiązania, na przykład piec, kominek, pompy ciepła, panele.

Stan techniczny budynku. Jest to dość oczywiste, ale w tym punkcie chciałam zwrócić uwagę na dwie rzeczy. Po pierwsze, przed kupnem warto rozważyć – szczególnie w przypadku domów jednorodzinnych – przeprowadzenie inspekcji technicznej nieruchomości, czyli kuntotarkastus. Taka inspekcja może kosztować około 1 tysiąca euro i może być zlecona przez sprzedającego, jak również kupującego albo wspólnie przez obie strony. Trzeba zaznaczyć, że kuntotarkastus nie jest równoważny pełnej ekspertyzie technicznej; to raczej ogólna ocena stanu nieruchomości. W razie potrzeby można również zlecić kuntotutkimus, czyli dokładniejsze badanie konkretnego problemu, na przykład wilgoci. To jest ta druga sprawa, którą chciałam zasygnalizować – w Finlandii sporo budynków ma problemy z wilgocią (taki mamy klimat) i warto się upewnić, czy takie problemy w historii domu się pojawiały.

Kierunki świata. W Finlandii przez kilka miesięcy w roku jest ciemno lub prawie ciemno, więc lokale z większością okien wychodzących na północ będą bardzo przygnębiające. Podobnie z ogródkami, do których czasami nie dociera za wiele światła.

Plan domu. Fińskie domy mogą być trochę dziwne. Standardem są chociażby salony i kuchnie na piętrze, podczas gdy wejścia do domu i tarasy są na parterze.

6. Negocjacje, oferty i zakup

Zazwyczaj warto negocjować (nam udało się obniżyć cenę o kilka procent), ale trzeba mieć też świadomość, że inny chętny może zaproponować w tym czasie wyższą lub całą sumę i Was z „wyścigu” wyeliminować. Pośrednik sprzedającego nie powie Wam, jakie oferty składają inni. Sami musicie ocenić sytuację. Co ważne – oferty są wiążące. Jeśli złożycie ofertę, kupujący ją zaakceptuje, a Wy się wycofacie, poniesiecie karę finansową. Oferty – poza ceną i Waszymi danymi – zawierają na przykład termin płatności i przekazania nieruchomości, niektóre warunki i termin ważności oferty. Po otrzymywaniu oferty, sprzedający może ją zaakceptować, odrzucić lub zaproponować kontrofertę. Jeśli macie jakiekolwiek pytania czy wątpliwości dotyczące przebiegu negocjacji i samego kupna, warto zawsze pytać pośrednika sprzedających. Oczywiście możecie też wynająć swojego własnego, który Was przez to poprowadzi, ale na zachętę powtórzę, że my – zupełni zieloni w temacie i nie mówiący po fińsku – sobie ze wszystkim poradziliśmy sami i nie było to specjalnie skomplikowane. Jeśli kupujący zaakceptuje Waszą ofertę, podpisujecie umowę; zazwyczaj w obecności pośrednika lub notariusza (my zrobiliśmy to w banku). W przypadku domów w kiinteistö podpis musi być złożony przy urzędowym świadku (kaupanvahvistaja).

7. Słowniczek

Na zakończenie zebrałam wszystkie fińskie słowa użyte w tekście (kolejność alfabetyczna):

asumisoikeus – prawo do zamieszkania (długoterminowy wynajem)

asunto – mieszkanie

asunto-osakeyhtiö – „akcyjna spółka mieszkaniowa” (ang. housing company)

asunto-osake – akcje w „spółce mieszkaniowej”

erillistalo – dom wolnostojący w „akcyjnej spółce mieszkaniowej”

esittely – oglądanie nieruchomości

hoitovastike – koszty eksploatacyjne budynku

kaukolämpö – sieć ciepłownicza

kaupanvahvistaja – urzędowy światek sprzedaży/przekazania nieruchomości

käyttövastike – opłata eksploatacyjna, czynsz

kiinteistö – nieruchomość gruntowa

kerrostalo – blok mieszkalny

kuntotarkastus – inspekcja techniczna nieruchomości

kuntotutkimus – inspekcja pod kątem konkretnego problemu budynku, np. wilgoci

myyntihinta – realna cena  sprzedaży nieruchomości, którą płaci się sprzedającemu

omakotitalo – dom wolnostojący posiadany na własność

paritalo – dom w zabudowie bliźniaczej

rahoitusvastike – spłata kredytu remontowego

rivitalo – dom w zabudowie szeregowej

tontin vuokravastike – opłata za dzierżawę gruntu

tontti – działka

yhtiö – firma (w powyższej notce używam tego słowa jako skrótu od asunto-osakeyhtiö)

vastike – czynsz

varainsiirtovero – podatek od przeniesienia własności

velaton hinta – cena nieruchomości bez długów (czyli pełna wartość nieruchomości)

vesimaksu – opłata za wodę

Więcej praktycznych wpisów na temat życia i podróżowania po Finlandii, znajdziecie tutaj: Finlandia praktycznie.

Dom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandiiom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandii Dom w Finlandii